Ein Altbau unter Denkmalschutz – das ist bei der Sanierung zu beachten

Ein Altbau unter Denkmalschutz – das ist bei der Sanierung zu beachten

Wird ein Haus gebaut, dann stellt das die Bauherren vor gewisse Herausforderungen in Bezug auf das Budget und die Nerven. Daher entscheiden sich viele, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, für eine Gebrauchtimmobilie. Allerdings zeigen viele Altbauten einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstatus. Geht es um die Steigerung des Immobilienwertes, den Wohnkomfort und Erhöhung der Mieteinnahmen, dann muss ein Altbau renoviert werden.

Häufig ist dafür eine energetische Sanierung dringend notwendig. Die modernen und energiesparenden Standards lassen sich sogar bei alten Fenstern und Fassaden installieren. Der Grund ist, dass ansonsten Heizenergie verloren geht und somit die Betriebskosten für die Immobilie überdurchschnittlich hoch ausfallen. Immobilienbesitzer, die sich mit der Planung einer Wohnungssanierung in Berlin beschäftigen bzw. der Sanierung eines Altbaus, die müssen eines feststellen: Ohne gute Nerven und Investition geht nichts.

Altbaumodernisierung & Denkmalschutz: welche Immobilie steht unter Denkmalschutz

Es ist der Traum von vielen Immobilienkäufern: ein historisches Haus oder eine Villa aus der Gründerzeit zu erstehen. Doch wer sich dafür interessiert, einen Altbau zu kaufen, die müssen nicht nur diverse gesetzliche Vorgaben zum Denkmalschutz als auch bauliche Einschränkungen berücksichtigen. Denn sobald ein Altbau unter dem Baudenkmalschutz fällt, dann gelten für diesen spezielle Vorgaben. Steuervorteile und Förderung für das Bauvorhaben sind hier Vorteile, von denen die Käufer profitieren können.

In jedem Bundesland gelten eigene Denkmalschutzgesetze und das bedeutet, dass die deutsche Denkmalliste von den einzelnen Denkmalschutzgesetzen des jeweiligen Bundeslandes geregelt wird. An der Erhaltung eines Bauwerkes muss grundsätzlich ein öffentliches Interesse bestehen. Erfüllt das Gebäude die entsprechenden Kriterien für Baudenkmäler, dann wird es in der Denkmalliste aufgenommen. Sobald die Immobilie aufgenommen wurde, ist diese als kulturelles Erbe gesichert und wird entsprechend gefördert. Das Ziel des Denkmalschutzes ist nicht nur der Erhalt der historischen Bausubstanz, sondern es geht zugleich um das Fortbestehen der Gesamtoptik.

Die Sanierung vornehmen – so muss vorgegangen werden

Jede Maßnahme, die bei der Sanierung eines Altbaus, der unter Denkmalschutz steht, ist genehmigungspflichtig, sofern diese das Erscheinungsbild oder die Substanz der Immobilie verändern. Es muss bei beiden eine denkmalfachliche Begutachtung erfolgen. Als Beispiel sind hier zu nennen:

  • Abriss & Entkernung
  • Einbau und Anbau von Treppen / Aufzügen
  • Neuer Putz / Anstrich
  • Reparatur & Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen & Dacheindeckungen
  • Einbau von Schaufenster & Werbeanlagen
  • Energetische Sanierung
  • Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
  • Neubauten in der Umgebung des Baudenkmals

Bevor damit begonnen wird, ein Haus umfassend zu sanieren, dass unter Denkmalschutz steht, muss der Bauherr sich bei der Denkmalschutzbehörde melden. Dort erhält er dann Auskunft darüber, welche Auflagen er erfüllen muss, damit die geplanten Arbeiten vom Amt genehmigt werden. Die Behörde informiert den Bauherrn zudem über etwaige Zuschüsse. Das Finanzamt hingegen erteilt Informationen, ob die Investition zur Sanierung steuerlich geltend gemacht werden. Dazu ist jede Finanzbehörde gesetzlich verpflichtet. Zum Beispiel gibt es von der KfW-Förderbank in Zusammenarbeit mit der bundesdeutschen Denkmalpflege ein spezielles Programm „Effizienzhaus Denkmal“. Durch dieses haben die Bauherren die Möglichkeit, die energetische Sanierung ihres Baudenkmals bezuschussen oder fördern zu lassen.

Zu beachten ist, dass die zuständige Behörde ein Vetorecht hat, und kann somit verschiedene Veränderungen am Haus im Rahmen des Umbaus bzw. der Sanierung ablehnen. Das kann sie je nach Region z. B. tun, wenn es zu massiven Grundrissveränderungen oder starken Einschnitten in die Fassadengestaltung kommt. In der Regel sind neue Erker oder Dachterrassen nicht drin. Also sollte der Bauherr sich von Beginn an darüber im Klaren sein, dass der Kauf und die Renovierung eines Altbaus Einschränkungen mit sich bringen.

Tipps für die Altbausanierung

Grundsätzlich ist eine Altbausanierung mit einigen Risiken verbunden, selbst dann, wenn es sich nicht um eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie handelt. Vor dem Kauf sollte auf jeden Fall ein Energieberater, Bausachverständiger oder Architekten konsultiert werden. Zwar kostet die Beauftragung extra Geld, aber zahlt sich später mit Sicherheit aus. Denn so können zuverlässig Baumängel oder typische Schadensbilder direkt erkannt und die Kosten beziffert werden. Sofern dies nicht geschieht, kann die Kalkulation für die Altbausanierung schnell aus dem Ruder laufen. Denn versteckte Mängel und deren notwendige Behebung führen dann schnell zu einer Kostenexplosion bei der Sanierung. Noch mehr Wert erhält eine solche Expertise bei der Sanierung eines Baudenkmals.

Die denkmalerfahrenen Sachverständigen sind nicht nur in der Lage, den typischen Modernisierungsbedarf zu erkennen, sondern sie bringen zugleich Erfahrung in Hinsicht auf die energetische Sanierung der denkmalgeschützten Gebäude mit. Durch die Experten wird klar, wie umfangreich die Vorgaben der Denkmalschutzbehörden für die Denkmalsanierung ausfallen. Diese gilt es zu erfüllen und zugleich muss eine bezahlbare Lösung für die Altbausanierung gefunden werden.

Im Vorfeld ist jede Denkmalsanierung genehmigungspflichtig. Wird ein denkmalgeschütztes Haus ohne Genehmigung saniert, riskiert der Bauherr ein hohes Bußgeld sowie eine Verfügung zum Rückbau. Daher lautet die richtige Reihenfolge:

  1. Antrag stellen,
  2. auf die Genehmigung warten und
  3. erst dann mit der Sanierung beginnen.

Die Sachverständigen wissen auch, wie der Genehmigungsprozess und die weitere Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde zu koordinieren ist. Somit schaffen Bauherren zugleich die Voraussetzung, um Fördermittel und steuerliche Vorteile zu erhalten.

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